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Contratto preliminare
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IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto detto “definitivo”.
Per comprendere meglio: l’ambito consueto di applicazione della disciplina del contratto preliminare è quello della compravendita.

Con il contratto preliminare di compravendita le parti, che vengono indicate come promissario acquirente e promittente venditore, fissano in termini generali le clausole dell’accordo e convengono un termine entro il quale dovrà stipularsi il contratto definitivo di compravendita avanti al Notaio.

Il contratto preliminare fa sorgere un rapporto di natura obbligatoria tra le parti; esso cioè non comporta il trasferimento del diritto di cui tratta ma solo l’obbligo per una parte di trasferirlo e per l’altra di accettare il trasferimento e versare il corrispettivo.

Cosa succede se una parte non rispetta gli obblighi stabiliti col contratto preliminare?

In questo caso la parte non inadempiente potrà decidere di far valere le sue ragioni seguendo due diverse strade:

  1. potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica;

  2. potrà chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni all’altra parte inadempiente.

Da queste brevi premesse appare chiara la vastità e peculiarità delle problematiche afferenti il contratto preliminare, soprattutto considerato il suo frequente utilizzo nella pratica di tutti i giorni e la varietà di contenuti che esso può in concreto assumere.

Per tali ragioni si rinvia innanzitutto ai cenni in tema di NULLITA’, ANNULLAMENTO, RESCISSIONE, RISOLUZIONE dei contratti in generale, sottolineando che si tratta di cenni appunto generali che non possono sostituire una CONSULENZA, e soprattutto nella materia in questione hanno valore meramente indicativo.

Si segnalano, inoltre, di seguito alcuni brevi cenni su tematiche di rilievo con riferimento al contratto preliminare, rinviando poi alla CONSULENZA per i casi specifici di interesse dell’Utente:


IL PRELIMINARE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILI DA COSTRUIRE

In data 06 luglio 2006 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004 n. 210.

Detto decreto, all’art. 2 prevede che all’atto della stipula di un contratto, che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (leggasi “CONTRATTO PRELIMINARE”), ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a procurarsi il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione. L’importo della fideiussione dovrà essere corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. Detta disposizione è stabilita a pena di nullità del contratto, che potrà essere fatta valere unicamente dall'acquirente.

Procedimento e tempi: se la questione sul contratto preliminare approda ad un giudizio si tratterà allora di procedimento per l’esecuzione in forma specifica ovvero per la dichiarazione di NULLITA’, ANNULLAMENTO, RESCISSIONE, RISOLUZIONE oltre al risarcimento del danno.

Di conseguenza, il procedimento sarà di norma quello ordinario con conseguente incertezza sui tempi processuali, salvo che si tratti di causa di valore inferiore ad € 5.000,00 nel qual caso la causa potrà essere validamente instaurato davanti al Giudice di Pace ed in quest’ipotesi si avrà una notevole accelerazione dei tempi in quanto il procedimento si svolgerà in massimo tre udienze, concludendosi di norma nell’arco di qualche mese.

Necessità dell’assistenza del difensore:
nel procedimento per l’esecuzione in forma specifica ovvero per la dichiarazione di risoluzione, nullità, annullamento, rescissione e risarcimento del danno sarà necessaria l’assistenza del difensore, salvo che si tratti di cause di competenza del Giudice di Pace ove il privato può stare in giudizio personalmente se il valore non supera gli € 516,40 ovvero anche oltre su autorizzazione con decreto del Giudice di Pace a seguito di istanza, anche orale, della parte interessata.

Attività prestata da MSconsulenze: 
MSconsulenze con specifiche competenze in materia potrà rispondere alle Vostre esigenze fornendo CONSULENZA su problematiche specifiche in ordine al contenuto del contratto preliminare, nonché provvedere direttamente alla REDAZIONE di CONTRATTI preliminari.

Qualora invece la questione di interesse dell’Utente concerna la mancata esecuzione degli obblighi nascenti da detto contratto, ovvero in caso di ritenuta sussistenza dei requisiti per agire per la nullità, l’annullamento, la rescissione o  la risoluzione del contratto preliminare già in essere, MSconsulenze sarà lieti di prestare la propria attività:

  • innanzitutto, mediante prestazione di CONSULENZA sulla fattispecie di interesse; 

  • nella fase stragiudiziale, mediante la redazione ed il riscontro di DIFFIDE  e LETTERE, sia in nome dell’Utente che del professionista, nonché seguendovi nella trattativa volta alla CONCILIAZIONE della controversia e nella redazione di SCRITTURE PRIVATE ed ATTI di TRANSAZIONE;

  • in giudizio, mediante la redazione di ATTI GIURIDICI e l’ASSISTENZA nel corso di tutto il procedimento susseguente.

A tal fine, si prega di inviare richiesta contenente compiuta indicazione delle problematiche del caso di interesse. Stante la vastità della materia, risulta pressoché impossibile esemplificare i punti sui quali dovrà vertere la richiesta di consulenza, pertanto ci si riserva di chiedere ulteriori delucidazioni dopo aver visionato la richiesta inoltrata.

 

  

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