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Il condominio
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 IL CONDOMINIO

Il condominio è la forma più comune di comunione su immobili ed è caratterizzato per la presenza di parti di proprietà individuale (i singoli appartamenti, appartenenti in via esclusiva a ciascun condomino) e parti comuni (scale, suolo, cortili, muri maestri, cortili, tetti, lastrici solari…).

Al giorno d’oggi  è poi frequente la creazione della figura del cd. “Supercondominio” che si ha quando vi sono più condomini tra i quali  vi è una serie di impianti e servizi in comune (ad esempio i viali d’accesso, impianto di illuminazione, cortile…); anche per essi, riguardo le parti comuni, si applicano le norme sul condominio.

Per la gestione delle cose comuni e la ripartizione delle spese, apposite norme sono dettate dal Codice Civile; tuttavia perlopiù i condomini redigeranno un apposito regolamento contenente specifiche previsioni a tal fine, regolamento che è, peraltro, obbligatorio laddove i condomini siano in numero superiore a dieci.

Quanto alle problematiche che si realizzano con maggiore frequenza nell’ambito dei rapporti tra condomini, sicuramente un ruolo di rilievo assumono quelle relative alla ripartizione delle spese, al recupero dei relativi crediti da parte dell’amministratore ed alla ripartizione di tali oneri tra venditore ed acquirente dell’immobile.
Oltre a ciò, rilevanza particolare assume pure la tematica della impugnativa delle delibere assembleari.

LE SPESE nel CONDOMINIO

Come si è detto nel condominio si distinguono le parti di proprietà esclusiva da quelle comuni.
Circa le parti comuni va detto che esse sono:

  1. espressamente previste dal Codice Civile,
    anche se con un’elencazione non tassative, e comunque suscettibile di essere diversamente disciplinata dal titolo (regolamento condominiale)
  2. irrinunciabili,
    ovvero il condomino, che in genere partecipa alle spese per le parti comuni proporzionalmente al valore di piano/porzione di sua appartenenza, non può sottrarsi al pagamento di dette spese rinunciando al proprio diritto sulle cose comuni
  3. indivisibili,
    a meno che la divisione non sia possibile senza aggravare l’uso della cosa da parte di ciascun condomino.

In particolare, sono parti comuni del condominio:

  • il suolo su cui sorge il condominio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
  • i locali ad uso portineria ed alloggio del portiere, i locali ad uso lavanderia e per il riscaldamento centrale, gli stenditoi;
  • gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature ed i canali di scarico, impianti per l’acqua ed il gas, per l’energia elettrica, riscaldamento e simili;

nonché tutte le parti comunque necessarie all’uso comune, tutti i servizi comuni, le opere installazioni e manufatti che servono all’uso e al godimento comune.

Varie possono essere le problematiche attinenti alla ripartizione delle spese condominiali; in ogni caso, perlopiù si tratterà di valutare la possibilità di IMPUGNAZIONE della DELIBERA ASSEMBLEARE che ha votato sull’assunzione di determinati oneri di spesa.

Invece, maggiormente rilevanti sono le problematiche concernenti la ripartizione delle spese tra precedente e nuovo proprietario in caso di compravendita del singolo appartamento ovvero relative alla ripartizione di detto onere tra il nudo proprietario ed il titolare di un diritto di godimento sull’immobile (ad esempio ASSEGNAZIONE della CASA CONIUGALE).

Di seguito, quindi, si danno alcuni brevi cenni in ordine a tali problematiche:

  •  SPESE CONDOMINIALI E COMPRAVENDITA dell’IMMOBILE

Il problema del momento in cui sorge l’obbligo di pagamento e, di conseguenza, a chi spetti tra venditore e acquirente il pagamento delle spese per le parti comuni ha ricevuto risposte non unanimi in Giurisprudenza.
Un orientamento, infatti, è nel senso di ritenere che obbligato al pagamento è colui che è proprietario dell’immobile nel momento in cui la spesa stessa viene deliberata.
Un secondo orientamento, al contrario, afferma che l’obbligo di pagamento delle spese comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all’esecuzione dei lavori, senza che rilevi, invece, la data di assunzione della relativa delibera da parte dell’assemblea condominiale.
Questo secondo è l’orientamento attualmente prevalente.

  •  SPESE CONDOMINIALI ED ASSEGNAZIONE CASA CONIUGALE

Sul punto si sottolinea che una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affermato che se il Giudice attribuisce ad uno dei coniugi l’immobile di proprietà dell’altro, la gratuità dell’assegnazione si riferisce soltanto all’uso dell’abitazione stessa, mentre per quanto concerne le spese ulteriori, quali appunto quelle condominiali relative all’uso delle parti comuni, esse rimangono a carico del coniuge assegnatario (di colui cioè che usufruisce dell’abitazione), salvo che sia espressamente prevista una diversa modalità di ripartizione in sede di separazione (Cassazione Civile sentenza n. 18476 del 19 settembre 2005).

  • SPESE CONDOMINIALI E LOCAZIONE

La questione della ripartizione tra locatore e conduttore degli oneri accessori relativamente ad immobili locati siti in condomini è ad oggi disciplinata dall’art. 9 della Legge n. 392 del 1978.
Ivi si legge che rimangono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative a: servizio pulizia, ascensore (funzionamento e ordinaria manutenzione), fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, spurgo pozzi neri e latrine, servizio di portineria (in percentuale non superiore al 90%), altri servizi comuni, salvo costituiscano oggetto di contratto autonomo di prestazione di servizi.
 

Attività prestata da MSconsulenze:
MSconsulenze potrà aiutarVi sia fornendo CONSULENZE - ad amministratori di condominio, proprietari ed affittuari o titolari di diverso diritto di godimento sull’immobile  - al fine di individuare su chi incomba l’obbligo di pagamento di date spese nonché porre in essere tutto quanto necessario al fine della tutela del diritto dell’Utente, sia attraverso la redazione di LETTERE DI DIFFIDA in nome e per conto dell’Utente ovvero del legale e fornendo la consequenziale assistenza in  fase stragiudiziale, sia mediante la redazione di ATTI GIURIDICI e la susseguente assistenza nel procedimento.
Laddove si tratti di recuperare le spese sostenute e non pagate, dopo un’iniziale CONSULENZA circa l’effettiva spettanza dell’obbligo al soggetto che se ne ritiene destinatario, sarà possibile procedere al recupero delle somme mediante le procedure di RECUPERO CREDITI.
In ogni caso, si prega di inviare apposita richiesta contenente:

  • indicazione delle circostanze dalle quali è sorta la necessità della consulenza;
  • tipo di spesa sulla quale si controverte;
  • problematica sottesa (ad esempio: se si contesta che si tratti di spesa comune, ovvero si contesta l’importo deliberato, se si ritiene che tenuto al pagamento si soggetto diverso da quello indicato e così via);

nonché ogni altra evenienza che l’Utente ritenga utile ai fini di un approfondito inquadramento della fattispecie in oggetto.

L’IMPUGNAZIONE della DELIBERA ASSEMBLEARE

Per la gestione delle parti comuni e la regolamentazione dei rapporti tra i vari soggetti che fanno parte del condominio è previsto dalla legge un meccanismo tale da garantire la partecipazione di tutti alle decisioni e l’assunzione di esse soltanto all’esito della verifica della volontà di tutti o parte dei condomini alla loro adozione.

A tal fine, il Codice Civile prescrive che per l’assunzione delle decisioni che interessino le parti comuni del Condominio siano indette apposite riunioni tra i condomini (assemblea condominiale), delle quali deve essere fatto avviso a tutti i condomini, in tale ambito si distinguono:

  • ORDINARIA AMMINISTRAZIONE E RIPARAZIONI STRORDINARIE MA DI MODESTA ENTITA'

perché la delibera sia valida è necessario che in prima convocazione si ottenga un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti ed alla metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione sarà necessario ottenere voto favorevole di un terzo dei condomini ed un terzo del valore dell’edificio; 

  • STRAORDINARIA AMMINISTRAZIONE

a differenza che nel caso precedente, in tale ipotesi è necessario che sia rispettato il cd “quorum costitutivo” ossia il numero legale per la valida costituzione dell’assemblea, pari ai 2/3 dei condomini in prima convocazione e 1/3 in seconda convocazione. La maggioranza necessaria per la validità della delibera (cd quorum deliberativo) sarà invece pari a oltre la metà dei condomini intervenuti e la metà del valore dell’edificio;

  •  INNOVAZIONI

anche in questo caso è necessario che sia rispettato sia il cd “quorum costitutivo” ossia il numero legale per la valida costituzione dell’assemblea, pari ai 2/3 dei condomini in prima convocazione e 1/3 in seconda convocazione, sia il cd “quorum deliberativo”, per la validità delle deliberazioni, corrispondente alla cd “maggioranza qualificata” pari alla metà dei condomini ed ai 2/3 del valore dell’edificio.

Le deliberazioni così assunte dall’assemblea condominiale sono obbligatorie nei confronti di tutti i condomini, tuttavia è possibile per il condomino dissenziente impugnare la delibera che egli ritenga essere contraria alla legge od al regolamento di condominio, mediante ricorso all’autorità giudiziaria.

Quanto ai termini per la presentazione del relativo, si distingue  seconda che si tratti di delibera annullabile ovvero nulla.

  • DELIBERA ANNULLABILE

il ricorso va presentato nel termine di 30 giorni decorrenti dalla data della deliberazione per il condomino presente ma dissenziente e dalla data della comunicazione per il condomino assente. A tale termine peraltro si applica la “sospensione feriale” dal primo agosto al 15  settembre di ogni anno.
Sono esempi di delibere annullabili, secondo la giurisprudenza:
- delibera con vizi relativi alla valida costituzione dell’assemblea;
- delibera adottata con maggioranza inferiore a quella legale od a quella prevista dal regolamento condominiale;
- delibera affetta da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o formazione dell’assemblea;
- delibere che violano norme richiedenti particolari maggioranze
(Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n. 4806 del 07 marzo 2005).

  • DELIBERA NULLA

può essere impugnata senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse, ovverosia da un qualsiasi condomino, ancorché abbia espresso voto favorevole a suo tempo voto favorevole alla delibera stessa.
Sono esempi di delibere nulle, secondo la giurisprudenza: 
- delibera che accolla oneri di spesa in capo al singolo condomino per spese di lite, quando questi abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto a detta lite (Cassazione Civile sentenza n. 16092 del 29 luglio 2005);
- delibera con oggetto impossibile od illecito, delibera che non rientra nella competenza dell’assemblea; delibera che incide su diritti individuali sulle cose o diritti comuni ovvero sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino; delibere invalide in relazione all’oggetto (Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n. 4806 del 07 marzo 2005).

Necessità della presenza del difensore:
è necessaria le presenza del difensore, salvo che si tratti di causa di competenza del Giudice di Pace di valore non eccedente gli €516,46 ovvero di valore maggiore purché vi sia l’autorizzazione con decreto del Giudice di Pace medesimo

Attività svolta da MSconsulenze:
MSconsulenze, con competenza specifica in materia condominiale potrà assisterVi sia fornendo CONSULENZA circa l’impugnabilità o meno di una delibera assembleare ed i termini dell’eventuale impugnazione sia redigendo gli ATTI GIURIDICI necessari per instaurare o resistere nel relativo procedimento avanti all’Autorità Giudiziaria competente ovvero laddove necessario assistervi nel corso del procedimento medesimo.
A tal fine si prega di inviare richiesta contenente, in particolare:

  • data della delibera o della comunicazione di essa;
  • posizione del soggetto che effettua la richiesta (ad esempio se trattasi di condomino assente, presente e dissenziente, presente e esprimente voto favorevole od altro);
  • oggetto della delibera;
  • contenuto del regolamento condominiale sull’oggetto della delibera.

Nonché ogni altra informazione che possa rivelarsi utile al fine dell’inquadramento del caso di specie. Con riserva di richiedere ogni altra informazione che possa rivelarsi utile al perseguimento dell’obiettivo richiesto.

 

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