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Le servitù
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LE SERVITU'

La servitù viene definita dal Codice Civile come il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Quindi, in tanto si può parlare di diritto di servitù in quanto innanzitutto vi siano due fondi (ossia due terreni, due appartamenti, due immobili in genere…) appartenenti a diversi proprietari, dei quali uno subisca uno svantaggio al fine di  favorire l’altro.

Il diritto di servitù può presentare il contenuto più vario.

Tra quelle che si riscontrano più sovente nella vita di tutti i giorni, abbiamo sicuramente le servitù di passaggio, carraio o meno, (che si ha quando il proprietario di un terreno deve consentire il passaggio attraverso esso al proprietario di altro terreno che non abbia altrimenti un altro modo per raggiungere la strada pubblica), quella di acquedotto o di scarico di acque sovrabbondanti, quella di stillicidio (che consente di far ricadere l’acqua piovana sul fondo vicino), ma anche le servitù di veduta (che consistono nella facoltà di osservare ed affacciarsi sul fondo vicino a distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge), servitù di non sopraelevare, o ancora quelle consistenti nel divieto di costruire/nel tollerare la costruzione fatta ad una certa distanza dal confine, servitù consistenti nella cessione di cubatura e così via.

Il diritto di servitù può sorgere sia per effetto della volontà delle parti (contratto), sia per atto dell’autorità (sentenza - servitù coattiva), sia a titolo originario per effetto del possesso, attraverso cioè l’acquisto della servitù per decorso del tempo (usucapione) ovvero a causa dell’assetto dei rapporti tra i fondi che  precedentemente erano indivisi (destinazione del padre di famiglia).

Tuttavia esistono ben precisi parametri per la costituzione di servitù coattive od  a titolo originario, mentre la costituzione volontaria vale per qualsiasi tipo di servitù.

Varie sono le problematiche che possono sorgere con riguardo alle servitù; in particolare illustreremo a seguire il caso della violazione di esse da parte del proprietario del fondo, sia di quello cd. servente ( che deve tollerare la servitù), sia di quello dominante (che ne trae vantaggio).

La tutela del diritto di servitù può rendersi necessaria a fronte di diverse circostanze che si verificano nella quotidianità, ad esempio:

  • sopravvenire di esigenze/bisogni nuovi del fondo dominante, rispetto  a quando la servitù fu costituita, che importano necessità di ampliarne/modificarne il contenuto (ad esempio necessità di ampliamento del passaggio per transito di veicoli);
  •  innovazioni eseguite dal proprietario del fondo servente, che rendano più difficile l’esercizio della servitù (ad esempio, chiusura del fondo sul quale si esercita il passaggio,  attraverso l’apposizione di un cancello);
  • innovazioni eseguite dal proprietario del fondo dominante che rendono più gravosa la situazione del fondo servente (ad esempio, costruzione di immobile ad uso commerciale/residenziale/industriale su fondo precedentemente agricolo con conseguente aumento del passaggio di mezzi e persone);
  • trasferimento unilaterale della servitù in luogo diverso.

Per tutte le suddette violazioni, nelle loro specifiche conformazioni, le forme di tutela sono le medesime.


LA TUTELA DEL DIRITTO DI SERVITU'
IN SEDE NON CONTENZIOSA
  • Diffida a cessare l'attività illecita

Il primo intervento utile, per porre termine alla violazione e affermare la sussistenza del proprio diritto, consiste nell’inviare alla controparte una diffida, intimando di far cessare immediatamente il comportamento posto in essere in violazione del diritto di servitù, come risultante dal titolo.

Attività prestata da MSconsulenze:
redazione della LETTERA  di diffida in nome proprio della parte o a mezzo del legale, ovvero redazione di LETTERA  di riscontro se diffidati.

  • Conciliazione in sede non contenziosa

Inutilmente decorso il termine indicato nell’atto di diffida, ciascuna parte potrà procedere attraverso un tentativo di conciliazione in sede non contenziosa avanti al Giudice di Pace competente per territorio.

Tempi e procedimento:
la procedura prevede il deposito di un ricorso da notificarsi alla controparte, con il quale si chiede un incontro ai fini di individuare una soluzione transattiva della vertenza, mediante reciproche concessioni, alla presenza e con l’intervento di mediazione del Giudice di Pace.

Obbligatorietà della presenza del difensore:
non è obbligatoria la presenza del difensore  

Attività prestata da MSconsulenze:
redazione del RICORSO  avanti al Giudice di Pace (ovvero COMPARSA di costituzione e risposta se convenuti) e assistenza tecnica nella procedura, ovvero assistenza in udienza se richiesta.
A tal fine, si prega di inviare apposita richiesta nella quale specificare:

  • tipo di servitù;
  • atto costitutivo (se costituita per contratto, sentenza, usucapione accertato e trascritto o da accertarsi, destinazione del padre di famiglia, anche in tal caso precisare se accertata e trascritta oppure no);
  • ritenuta violazione.

In ogni caso,  MSconsulenze si riservadi chiedere apposita documentazione e, laddove necessaria, perizia tecnica relativa allo stato dei luoghi ed alle violazioni per le quali si intenda procedere.


IN SEDE CONTENZIOSA

Vanamente esperiti i rimedi suggeriti in via conciliativa, ovvero a prescindere dall’utilizzo di questi, le strade da seguire sono diverse ed implicano comunque l’intervento del Tribunale competente per territorio.
Nella specie, a titolo meramente esemplificativo, si riportano i tipi di azioni che possono intraprendersi.

  • Tutela possessoria (sommaria, d’urgenza)

Il Codice Civile prevede espressamente la possibilità di far cessare eventuali impedimenti e turbative all’esercizio della servitù, attraverso le azioni possessorie.
Sono altresì esperibili, sussistendone i presupposti, le azioni di denuncia di nuova opera e di danno temuto, ad esempio per bloccare iniziative del proprietario del fondo dominante che si ritengano idonee ad aggravare il peso imposto sul fondo servente.

Procedimento e tempi:
la tutela possessoria, nonché quella conseguente all’esercizio delle azioni di nunciazione (denuncia di nuova opera/danno temuto) si ottiene in tempi relativamente brevi.
Il procedimento, infatti è quello della tutela cautelare che prevede di base una sola udienza, salvo eventuali e, di norma usuali, rinvii per l’approfondimento istruttorio, che sia indispensabile ai fini del decidere.
A seguito delle modifiche introdotte dalla L. 80/2005 il provvedimento assunto all’esito del procedimento possessorio, così come delle azioni di denuncia di nuova opera o danno temuto, rimane in vita illimitatamente. Non è infatti più obbligatoria l’instaurazione del giudizio di merito. Pertanto, ottenuta in tempi brevi l’ordinanza che accoglie la domanda nei termini richiesti sarà questa a regolare i rapporti tra le parti per il futuro, salvo ovviamente l’ipotesi in cui la parte soccombente presenti reclamo avverso l’ordinanza medesima, ovvero si richieda l’instaurazione del giudizio di merito. 

Obbligatorietà della presenza del difensore:
è obbligatoria la presenza del difensore.

Attività prestata da MSconsulenze:
analisi e studio della fattispecie, redazione dell’atto introduttivo del giudizio (ovvero comparsa di costituzione e risposta se convenuti), assistenza tecnica e difesa nel corso di tutto il procedimento, nelle sue varie fasi.
A tal fine, si prega di inviare apposita richiesta specificando:

  • tipo di servitù;
  • atto costitutivo (se costituita per contratto, sentenza, usucapione accertato e trascritto o da accertarsi, destinazione del padre di famiglia, anche in tal caso precisare se accertata e trascritta oppure no);
  • la ritenuta violazione.

In ogni caso, MSconsulenze si riserva di chiedere apposita documentazione, anche fotografica, e, laddove necessaria, perizia tecnica relativa allo stato dei luoghi ed alle violazioni per le quali si intende procedere.

  • Tutela nella fase di cognizione piena

Fuori dalle ipotesi in cui sia possibile agire in via possessoria, l’unica strada che rimane da percorrere è quella dell’instaurazione di un ordinario giudizio a cognizione piena, al termine del quale sarà giudizialmente riconosciuta l’esistenza/inesistenza del diritto di servitù, con la condanna dell’altra parte alla rimessione delle cose in pristino stato oppure, a seconda dei casi, ad astenersi dall’esercizio abusivo, oltre al risarcimento del danno.

Tempi e procedimento:
il procedimento è quello ordinario, che si articola in diverse udienze, con l’audizione delle parti, l’esperimento della fase istruttoria e, stante la materia, quasi sempre impone l’effettuazione di Consulenze Tecniche. Conseguentemente risulta piuttosto ardua una individuazione del tempo necessario ad ottenere la tutela. A seguito delle modifiche introdotte con la L. 80/2005 si dovrebbe assistere ad una notevole riduzione dei tempi processuali, conseguente ad un ridotto numero delle udienze, rispetto a quelle previste dal vecchio rito, tuttavia l’intento del Legislatore sovente viene nella prassi frustrato da tutta una serie di “inconvenienti” processuali che di fatto procrastinano la durata del processo che verosimilmente potrà protrarsi per oltre qualche anno.

Obbligatorietà della presenza del difensore:
è obbligatoria l’assistenza del difensore.

Attività prestata da MSconsulenze:
analisi e studio della fattispecie, redazione dell’atto introduttivo del giudizio (ovvero comparsa di costituzione e risposta se convenuti), assistenza tecnica e difesa nel corso di tutto il procedimento, nelle sue varie fasi.
A tal fine, si prega di inviare apposita richiesta, avendo cura di precisare:

  • tipo di servitù;
  • atto costitutivo (se costituita per contratto, sentenza, usucapione accertato e trascritto o da accertarsi, destinazione del padre di famiglia, anche in tal caso precisare se accertata e trascritta oppure no);
  • la ritenuta violazione.

In ogni caso, MSconsulenze si riserva di chiedere apposita documentazione, anche fotografica, e, laddove necessaria, perizia tecnica relativa allo stato dei luoghi ed alle violazioni per le quali si intenda procedere.

  • TUTELA PENALE

In tutti i casi in cui il comportamento del vicino (che viola il diritto di proprietà o che assume infondatamente esservi la violazione) vada oltre la mera violazione delle distanze legali e si accompagni ad atteggiamenti lesivi della dignità personale o dei diritti del confinante o dei suoi famigliari o altri, accanto alla tutela in sede civile sarà possibile ottenere tutela anche in sede penale, depositando atto di denuncia querela e quindi con la costituzione di parte civile nell’eventuale successivo procedimento ovvero, se ne sussistono i presupposti, con ricorso immediato al Giudice di Pace competente per territorio.

Per quanto concerne l’attività svolta da MSconsulenze con riferimento alla redazione di atti ed all’assistenza in giudizio, si rimanda alla sezione relativa al DIRITTO PENALE.

Di seguito si indicano, in via meramente esemplificativa, le ipotesi di reato di più frequente realizzazione nell’ambito delle “liti tra vicini”, così che l’Utente, avendone conoscenza, possa valutare se dette fattispecie ricorrano nel Suo caso e sia in grado di formulare una richiesta di consulenza specifica.

IMPORTANTE! Soltanto conoscendo le peculiarità della situazione di specie il professionista contattato potrà fornire adeguata consulenza circa la sussistenza o meno del reato e le modalità di tutela attivabili. In questa sede, pertanto, è inopportuna ogni trattazione che vada oltre la mera indicazione dei contorni essenziali del fatto tipico.

I reati di più frequente verificazione nell’ambito delle controversie per la violazione del diritto di servitù sono:

DIFFAMAZIONE
INGIURIA
VIOLENZA PRIVATA
VIOLAZIONE di DOMICILIO
DANNEGGIAMENTO

ESERCIZIO ARBITRARIO delle PROPRIE RAGIONI

 

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